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乐居财经 李礼7月28日，万联证券发布2023年上半年C-REITs市场回顾。

行业核心观点：

当前我国公募 REITs 受业绩以及交易性因素影响出现明显回调，长期视角下，REITs 在大类资产配置中具有收益稳定的优势，在市场回调中 REITs 投资性价比逐渐显现，进入 7 月后 REITs 市场走势有所回升，随着宏观经济逐步修复，我国公募 REITs 业绩有望逐步修复，建议积极关注。

投资要点：

市场回顾：（1）市场走势，截至 2023 年 6 月 30 日，我国公募REITs 总市值为 869.14 亿元，较上年末增长 2%，随着市场下跌，近两月市值规模明显下降。2023 年 1-6 月中证 REITs 指数下跌 20.95%，中证 REITs 表现弱于权益、债市、商品期货。由于业绩不及预期以及流动性较弱等综合因素影响下，今年 2 月以来中证 REITs 便呈现出明显的下跌趋势，进入 7 月后有所反弹，1-6 月除中金湖北科投光谷 REIT（当天上市）外，其余所有REITs 上半年均下跌，其中华夏中国交建 REIT（-27.92%）跌幅最大，中信建投国家电投新能源 REIT（-1.41%）跌幅最小；（2）成交量， 1-6 月累计成交额达到 394.09 亿元，但是相较于市场规模的扩张幅度（截至 6 月末 C-REITs 总市值较去年同期上涨了 69.0%）难言乐观；（3）换手率，在 2023 年上半年，REITs 换手率处于低位徘徊，明显低于沪深 300 换手率。进入 7月份 C-REITs 换手率有所改善。

扩募落地：今年上半年 C-REITs 一级市场中首发项目 6 个（3 个已上市、1 个已通过、2 个已申报）、扩募项目 4 个。上半年首批4 支公募 REITs 扩募落地，均为产权类，四支基金共计扩募50.64 亿元。

二季度业绩呈现边际修复迹象，下半年仍面临限售份额解禁压力：万联证券统计了部分已上市公募 REITs 租金和出租率变化情况，整体来看，23Q1 出租率以及租金指标相较于去年整体水平承压,23Q2 部分出现修复迹象。

REITs 具有长期投资价值，随着市场价格走低，投资性价比逐渐显现：截至 7 月 25 日，已上市 REITs 总市值达到 916.95 亿元，C-REITs 整体的现金分派率 6.7%（按照最新市值计算），其中产权类为 3.9%，经营权类为 9.1%（按照募集说明书公告 2023 年可供分配现金与总市值进行估算）。中证估值方面，截至 2023 年 7月 25 日，随着市场价格走低，多支 REITs 估值低于其对应的ABS 估值，投资性价比逐渐显现。

风险因素：基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募发行进度不及预期；业绩不及预期；数据统计偏误等。

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